Tasación de viviendas en España
El sector de la tasación de viviendas en España vive actualmente uno de sus mejores momentos de la última década, alcanzando cifras record en cuanto a volumen de tasaciones de viviendas realizadas. De hecho, y según datos de la AEV, en el primer semestre del 2022 se ha registrado un crecimiento del 10,59% en las tasaciones hipotecarias respecto al mismo periodo del año pasado, con más de 374.000 valoraciones realizadas.
En el presente artículo vamos a tratar de responder a las preguntas más habituales que se puede hacer un usuario cuando busca tasar su vivienda.
¿Qué es una tasación de una vivienda?
Una tasación de viviendas, ya sea piso, casa o chalet unifamiliar consiste un informe o documento que certifica el valor real de un determinado inmueble, realizado por un profesional competente de la materia y siguiendo una determinada metodología y procedimientos adecuados para este tipo de valoraciones.
En función de la finalidad de la tasación, es decir, para qué la necesitamos, el informe puede ser realizado por distintos profesionales o empresas, y tener mayor o menor complejidad en su ejecución. Por ejemplo, cuando se solicita una tasación de viviendas «oficial» para una hipoteca, esta está sujeta al cumplimiento de una estricta normativa de valoración, mientras que una valoración a efectos de conocer el valor de venta de un piso en un determinado momento no está obligada al cumplimiento de una normativa teniendo por tanto más libertad y flexibilidad en su ejecución.
¿Qué tipo de técnico hace la tasación de viviendas?
La tasación de viviendas, pisos, o en líneas generales de cualquier inmueble urbano son realizadas por arquitectos o aparejadores y en algunos casos concretos profesionales afines.
En el caso de las tasaciones oficiales o finalidad regulada para mercado hipotecario es obligatorio por ley que el profesional interviniente sea arquitecto o aparejador, mientras que para finalidades no reguladas puede tasar una vivienda un profesional competente del sector, siempre y cuando posea experiencia y pericia en la valoración de inmuebles urbanos. Habitualmente este tipo de profesionales son del gremio de la arquitectura, aunque excepcionalmente se pueden encontrar tasaciones efectuadas por economistas, ingenieros, e incluso abogados.
Mención aparte los agentes de la propiedad inmobiliaria que también realizan valoraciones de pisos para asesoramiento de sus clientes que necesitan conocer cuanto vale su casa para la venta. Si bien la mayoría no tienen titulación propia de arquitectura si que como fruto de su especialización en la compra y venta de casas tienen por tanto un profundo conocimiento del precio de los inmuebles urbanos, sobre todo a nivel local en su zona de actuación. De hecho, muchos tasadores arquitectos recurren a ellos para que les proporcionen testigos comparables locales cuando tasan un piso.
¿Dónde consigo una tasación oficial de vivienda?
Para una tasación cuya finalidad está regulada por la normativa hipotecaria, la tasación deberá ser efectuada obligatoriamente por una Sociedad homologada por el Banco de España, lo que se conoce como una tasadora o sociedad de tasación.
Las finalidades reguladas están descritas en la Orden ECO 805/2003 que recoge las Normas de valoración de bienes inmuebles y derechos para ciertas finalidades financieras. Son las siguientes:
- – Garantía hipotecaria de créditos o préstamos
- – Cobertura de provisiones técnicas de Compañías de Seguros
- – Determinación de patrimonio de Instituciones de Inversión Colectiva (Fondos de Inversión)
- – Determinación de patrimonio inmobiliario de Fondos de Pensiones..
Como dijimos anteriormente, los arquitectos o aparejadores son los únicos técnicos habilitados para hacer tasación de viviendas, pero ellos siempre van a hacer el trabajo en nombre de la sociedad de tasación que les ha hecho el encargo. Para finalidad hipotecaria no es válido un informe de tasación firmado únicamente por un arquitecto o aparejador, siempre deberá ir firmado por una sociedad de tasación homologada.
En las tasaciones oficiales para finalidad mercado hipotecario el informe va acompañado de un documento llamado Certificado de Tasación. Este documento, que va firmado por la sociedad de tasación consiste en un breve resumen de la valoración indicando básicamente la identificación del inmueble valorado, los distintos valores adoptados para cada metodología, y finalmente el Valor de Tasación de la vivienda a efectos hipotecarios.
Si necesitas una tasación oficial de vivienda te recomendamos acudas a una tasadora contrastada y con experiencia para no tener problemas en el futuro y que todas las entidades financieras te acepten la tasación. Por ejemplo puedes recurrir a la sociedad de tasación EUROVAL que tiene más de 30 años de experiencia en tasación de viviendas. Puedes solicitar tu presupuesto sin compromiso en el siguiente enlace: solicitar presupuesto tasación >>
¿Qué necesita un tasador para tasar una vivienda?
- – Nota simple emitida por el Registro de la Propiedad de la finca registral objeto de valoración. Este trámite se puede hacer fácilmente vía online, entrando en la oficina virtual del Registro de la Propiedad. El coste de este servicio está en torno a los 15€ y deberemos tener a mano el número de finca registral y en qué registro está inscrita la finca. A efectos de la tasación la nota simple no puede tener una antigüedad superior a 3 meses. Acceso a Registro de la Propiedad.
- – Referencia catastral del inmueble, tanto del piso como del garaje cuando este último es una finca independiente. Es importante a efectos de una correcta identificación registro-catastral y también para comprobar que la información que viene en el Catastro está actualizada y se corresponde con la realidad. Desde este enlace puedes acceder directamente a la Oficina Virtual del Catastro.
- – Planos de la vivienda. Facilitan mucho el trabajo del tasador. Si no los tiene, el técnico deberá levantar un plano o dibujar un croquis de la casa.
- – Otra documentación: la que el técnico estime necesaria en función de cada piso a valorar, bien sea documentación legal o de cualquier otro tipo que afecte de manera relevante al valor del piso a tasar.
¿Cuánto se tarda en tasar una vivienda?
Normalmente una tasación de viviendas se hace en un plazo aproximado entre 3 y 5 días desde la fecha en la que el técnico ha realizado la visita al inmueble y siempre que se haya dispuesto de la documentación requerida.
Es por tanto un proceso relativamente rápido, en especial en las tasaciones hipotecarias en las cuales se necesita disponer lo antes posible de la tasación para formalizar la operación de préstamo.
¿Cuántas veces se puede tasar una casa?
Tanto si es para finalidad hipotecaria como para otras finalidades se puede tasar una vivienda tantas veces como el usuario quiera. En muchas ocasiones si el cliente no está de acuerdo con la tasación efectuada puede contratar los servicios de otra sociedad de tasación y siempre que esta sea una sociedad homologada por el Banco de España los bancos están obligados a aceptar el informe presentado por el cliente a la hora de tramitar una operación de préstamo con garantía hipotecaria.
Eso sí, el coste de la tasación será pagado por el solicitante, por lo que en el momento de contratar una tasación de vivienda hay que comprobar y contrastar previamente la profesionalidad de la persona o sociedad a quien le hacemos el encargo.
¿Cuál es el precio de una tasación de viviendas?
En general no hay una norma fija ya que cada profesional independiente o las sociedades de tasación fijan sus honorarios libremente. Sí que es cierto el que al tratarse de un producto poco diferenciado existe una gran competencia de precios por lo que el coste de tasar una vivienda es bastante asequible. El rango de precios de tasar un piso de tamaño medio en una ciudad media tiene un coste entre 180 y 400€.
A partir de estas cifras, si el piso tiene unas características muy diferenciales o una complejidad especial el precio puede dispararse al alza de manera notoria. Ocurre lo mismo en el caso de las viviendas unifamiliares o casas en los pueblos que bien por tamaño, ubicación u otros factores, hacen que la tasación lleve más trabajo y por consiguiente un mayor precio.
Preguntas Frecuentes respecto a tasación de viviendas
Proceso de contratación de una tasación de vivienda1- Solicitar presupuesto: se deberá facilitar una información básica para evaluar el encargo, y en base a ello, el profesional competente o la empresa de tasación te facilitará un presupuesto detallado en un plazo de 24 horas máximo.
2- Aceptación del presupuesto por parte del cliente. Una vez aceptado el presupuesto, el tasador o la empresa de tasación te pedirá una provisión de fondos, suele ser de un 50% de los honorarios totales. Hasta que no se hace el ingreso no se pondrá en marcha la ejecución de la tasación.
3- Visita a la vivienda por parte del técnico designado. En cuanto se ha realizado la provisión de fondos, el técnico se pondrá en contacto para concertar fecha y hora de la visita y concretar la información que necesita para el trabajo de valoración. La visita se suele realizar en un plazo máximo de 3 días desde la contratación.
4- Elaboración del informe por parte del profesional, que será supervisado en algunos casos antes de la entrega del informe final de tasación al cliente en formato PDF o en formato físico previo pago de la importe total de los honorarios de valoración.
Periodo de validez de una tasación oficial de viviendaEl informe de tasación emitido por una Sociedad de Tasación homologada a efectos de una hipoteca tiene una validez de 6 meses desde la fecha de su emisión que es la que consta al final del informe en el apartado de firmas de los distintos intervinientes en la valoración. Pasados esos 6 meses para que el informe vuelva a ser válido para el mercado hipotecario se puede realizar lo que se llama una Actualización de valor que consiste básicamente en la revisión del informe de tasación que deberá ser realizada por la misma sociedad que hizo la tasación original.
¿Una tasación online de una vivienda es oficial?No. En ningún caso una tasación online de un inmueble sea finca urbana o rústica tendrá ningún tipo de validez legal. Es una valoración válida a efectos orientativos de valor de mercado, de tendencias, estimación, etc. pero siempre realizada por una serie de procesos automáticos en base a una base de datos sobre la que se aplican técnicas estadísticas. No hay nunca intervención humana directa.
En todo caso, son procesos complementarios con una utilidad diferente cada uno de ellos. Se puede realizar una tasación online a efectos informativos u orientativos como paso previo por ejemplo para realizar una tasación oficial en la que al intervenir directamente el profesional contratado verifica y comprueba en persona cada una de las características de la finca valorada así como realiza un pequeño estudio de mercado de fincas similares en el entorno.
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