Tasación oficial de terrenos y fincas rústicas

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Tasación oficial de terrenos y fincas rústicas en España

En el siguiente artículo pretendemos arrojar algo luz y claridad sobre qué es exactamente una tasación oficial de un terreno para que el usuario que requiera una valoración de una finca tenga la máxima información posible y así contratar el producto que mejor se adecúe exactamente a lo que de verdad necesita.

 

¿Qué es una tasación oficial?

Empezando por el principio, una tasación de una finca rústica o terreno es un informe o documento que certifica el valor real de una finca rústica, realizado por un profesional competente de la materia y siguiendo una determinada metodología y procedimientos adecuados para este tipo de valoraciones.

En realidad, lo que en el lenguaje común se denomina tasación "oficial" se refiere a que cuando la finalidad de la tasación es servir de cobertura o garantía para un préstamo hipotecario, esta valoración del terreno únicamente puede ser realizada por una Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España a estos efectos. Asimismo, el informe de tasación deberá cumplir estrictamente la normativa ECO 803/2005 que regula las tasaciones para el mercado hipotecario.

Esto no quiere decir que las tasaciones realizadas por empresas no homologadas no sean oficiales, por supuesto que una tasación de un terreno rústico realizada por una empresa o profesional capacitado y con sobrada experiencia en este campo puede ser perfectamente legal y válido para múltiples finalidades aparte del mercado hipotecario. Es el caso de las empresas de valoración que no trabajan el mercado hipotecario o de las compañías de peritaje.

En el presente artículo vamos a abordar únicamente la descripción de las tasaciones oficiales de terrenos para mercado hipotecario, es decir cuando se va a solicitar una hipoteca de un determinado inmueble.

 

¿Quién puede realizar una tasación oficial de terrenos y fincas rústicas?

Como hemos dicho anteriormente, cuando vamos a constituir una hipoteca sobre un bien inmueble necesitamos una tasación realizada por una Sociedad homologada por el Banco de España, lo que se conoce como una tasadora o sociedad de tasación. 

Actualmente en España operan unas 25-30 tasadoras homologadas que trabajan en todo el territorio nacional, siendo un mercado muy concentrado ya que hay 5 grandes tasadoras que copan prácticamente el 70% del volumen total de operaciones.

Las tasadoras a su vez tienen acuerdos con los bancos para que les encarguen a ellas las tasaciones de los clientes que piden una hipoteca, de forma que cuando el cliente acude a una entidad financiera a solicitar un préstamo es el propio banco el que de alguna manera te "impone" o te dice que la tasación te la va a hacer la tasadora "x" a un precio que ellos mismos fijan sin prácticamente posibilidad de negociación. 

Al respecto de lo anterior, hay que señalar que la normativa hipotecaria defiende la libertad de elección de la empresa tasadora, estando el banco obligado a aceptar cualquier tasación siempre que la haya realizado una sociedad homologada por el Banco de España

De este modo, para favorecer al consumidor y darle mayor flexibilidad, la nueva normativa bancaria que entró en vigor hace unos años estableció que en la formalización de un préstamo con garantía hipotecaria todos los gastos legales de la operación del préstamo deberán ser asumidos por las entidad financiera que otorga la financiación a excepción de la tasación que es el único coste que asume el usuario particular a la hora de pedir un préstamo hipotecario. 

Con esto lo que se pretendía es fomentar la competencia y la libertad para el usuario para que fuera el mismo quien buscase la mejor oferta de tasación, y que de alguna forma evitara que el banco te imponga una tasadora de las 4 o 5 con las que tiene firmado un acuerdo de colaboración y trabaja habitualmente. 

Por eso, recomendamos a todo aquel que vaya a pedir un préstamo hipotecario para comprarse una finca rústica o un terreno que contrate directamente por su cuenta los servicios de una tasadora homologada que seguramente le saldrá más económica. Una vez que disponga de la tasación podrá llevarla a distintos bancos para ver cual de ellos le ofrece mejores condiciones en su operación hipotecaria. Hoy en día este proceso de solicitud y gestión de una tasación hipotecaria se realiza íntegramente por internet de forma rápida y sencilla.

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¿Qué tipo de técnico hace la tasación oficial de terrenos y fincas rústicas?

Las tasaciones oficiales de terrenos y fincas rústicas solo pueden ser realizadas por Ingenieros Agrónomos o Ingenieros Técnicos Agrícolas. En algún caso excepcional profesionales relacionados tipo Ingenieros de Montes, Forestales, etc. pueden hacer estas tasaciones siempre y cuando posean experiencia en este campo. Los arquitectos y aparejadores no están habilitados para este tipo de tasaciones, en principio su competencia se limita a las tasaciones de fincas urbanas.

En todo caso, los técnicos intervienen en nombre de la sociedad de tasación homologada a la que el cliente ha hecho el encargo. La mayor parte de estos técnicos no son personal propio de la tasadora sino que operan bajo la figura de colaborador externo habiendo pasado un proceso previo de habilitación interno de cara a comprobar su aptitud por parte de la tasadora. Sus honorarios suelen ser un porcentaje fijo del importe total de cada tasación, esto es, trabajan a variable, aproximadamente entre un 30-35% de la tarifa que se le cobra al cliente.

Pocas tasadoras tienen técnicos propios internos para fincas rústicas, únicamente alguna de las tasadoras más grandes. De hecho, los técnicos tasadores de fincas rústicas en ocasiones trabajan para varias sociedades a la vez, algunos incluso hasta para 10 tasadoras distintas.

 

Documentación necesaria

  • - Nota simple emitida por el Registro de la Propiedad de la finca registral objeto de valoración. Este trámite se puede hacer fácilmente vía online, entrando en la oficina virtual del Registro de la Propiedad. El coste de este servicio está en torno a los 15€ y deberemos tener a mano el número de finca registral y en qué registro está inscrita la finca. A efectos de la tasación la nota simple no puede tener una antigüedad superior a 3 meses. Acceso a Registro de la Propiedad.
  • - Debemos disponer de las parcelas catastrales que componen la finca a valorar. Recordar que una finca registral puede estar formada por una o varias parcelas catastrales y viceversa. Por este motivo es fundamental a efectos de una correcta identificación registro-catastro el disponer de esta información contrastada. Desde este enlace puedes acceder directamente a la Oficina Virtual del Catastro.
  • - Derechos de agua o concesiones. Documentación que acredite la vigencia de tales derechos ya que es un aspecto que afecta de manera importante al mayor o menor valor del terreno.
  • - Documentación legal, tipo permisos o licencias en el caso de explotaciones agrarias de cualquier tipo.
  • - Otra documentación que el técnico estime necesaria en cada caso particular. 

 

Proceso de contratación de una tasación oficial de un terreno

1- Solicitar presupuesto: se deberá facilitar una información básica para evaluar el encargo, y en base a ello, la sociedad de tasación te facilitará un presupuesto detallado en un plazo de 24 horas máximo.

2- Aceptación del presupuesto por parte del cliente. La tasadora te pedirá una provisión de fondos, suele ser de un 50% de los honorarios totales. Hasta que no se hace el ingreso no se pondrá en marcha la ejecución de la tasación.

3- Visita a la finca o los terrenos por parte del técnico designado. En cuanto se ha realizado la provisión de fondos, el técnico designado por la sociedad se pondrá en contacto para concertar fecha y hora de la visita y concretar la información que necesita para el trabajo de valoración. La visita se suele realizar en un plazo máximo de 3 días desde la contratación.

4- Elaboración del informe por parte del Ingeniero. Una vez hecha la visita al terreno, y disponiendo de toda la información requerida y necesaria, el técnico redactará el informe en su oficina y se lo manda a la Sociedad de Tasación que le ha contratado para realizar un proceso de validación. Este proceso consiste en la supervisión del informe por parte de un técnico interno de la tasadora para comprobar que la tasación está bien ejecutada, no tiene errores y cumple la normativa vigente. 

5- Finalizada la supervisión, y si todo está correcto se firma la validación de la tasación que se da por terminada y se le envía al cliente el Informe final de tasación al cliente en formato PDF o físico previo pago de la importe total de los honorarios de valoración.

 

Periodo de validez de una tasación oficial de finca rústica

El informe de tasación emitido por una Sociedad de Tasación homologada a efectos de una hipoteca tiene una validez de 6 meses desde la fecha de su emisión que es la que consta al final del informe en el apartado de firmas de los distintos intervinientes en la valoración.

Pasados esos 6 meses para que el informe vuelva a ser válido para el mercado de hipotecario se puede realizar lo que se llama una Actualización de valor que consiste básicamente en la revisión del informe de tasación que deberá realizar la sociedad que hizo la tasación original. Se deberá comprobar que el inmueble sigue en el mismo estado previo o modificándolo y actualizando valores en el caso que sea necesario. El coste de este informe de actualización varía en función de las distintas tasadoras, pero normalmente es inferior a la primera tasación.

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Informe de tasación oficial

El informe de tasación es el documento que se entrega al solicitante al finalizar el trabajo de valoración. Este informe está sujeto al cumplimiento de la normativa ECO 805/2003 y deberá ajustarse a un modelo predeterminado en el que recogen una serie de puntos muy concretos que el tasador tendrá que comprobar obligatoriamente. Asimismo, se habrá de calcular el valor de tasación aplicando distintos métodos previamente establecidos en función de la tipología del inmueble, adoptando como valoración final el más bajo de los valores obtenidos ya que se busca el cumplimiento de criterios conservadores y un valor más estable en el tiempo, dado que en este caso el valor de tasación será la garantía de un préstamo hipotecario que suelen durar una media de 20-25 años.

En el caso de tasaciones oficiales para finalidad mercado hipotecario el informe irá acompañado de un documento llamado Certificado de Tasación. Este documento, que va firmado por la sociedad de tasación consiste en un breve resumen de la tasación indicando básicamente la identificación del inmueble valorado, los distintos valores adoptados para cada metodología, y finalmente el Valor de Tasación de la finca o el terreno a efectos hipotecarios.

 

¿Una tasación online de una finca rústica es oficial?

No. En ningún caso una tasación online de un inmueble sea finca rústica o urbana tendrá ningún tipo de validez legal. Es una valoración válida a efectos informativos de valor de mercado, de tendencias, estimación, etc. pero siempre realizada por una serie de procesos automáticos en base a una base de datos sobre la que se aplican técnicas estadísticas. No hay nunca intervención humana directa.

La diferencia de precio es notoria, desde los 15€ que cuesta una tasación online hasta los 400-500€ mínimo que cuesta una tasación oficial de un terreno rústico. El valor añadido de las tasaciones oficiales es la intervención directa de un experto que además de desplazarse para visitar la finca o el terreno in situ, certifica y garantiza una serie de comprobaciones, lo que lógicamente conlleva el pago de unos honorarios superiores.

También hay una diferencia en los plazos, mientras que la tasación online es inmediata, una tasación oficial de un terreno puede lleva un tiempo medio de unos 7 días desde la visita hasta que se entrega el informe al solicitante.

En todo caso, son procesos complementarios con una utilidad diferente cada uno de ellos.  Se puede realizar una tasación online a efectos informativos u orientativos como paso previo por ejemplo para realizar una tasación oficial en la que al intervenir directamente el profesional contratado verifica y comprueba en persona cada una de las características de la finca valorada así como realiza un pequeño estudio de mercado de fincas similares en el entorno.

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