Valorar una finca rústica en España. Aspectos a considerar.
Cuando se trata de valorar una finca rústica o un terreno agrario, lo primero que hemos de preguntarnos es la finalidad de la tasación, es decir, ¿para qué queremos conocer cuánto vale una finca rústica?
Así pues, principalmente tenemos las siguientes finalidades:
- Operación de compra-venta de un terreno de tipo rústico
- Valoración contradictoria o ante la Agencia Tributaria
- Testamentaría – Herencia
- Expropiación
- Aportación no dineraria a una sociedad
- Garantía hipotecaria de préstamos
- Patrimonio para Institución de Inversión Colectivas-Fondos de Pensiones
- Cobertura provisiones técnicas aseguradoras
Tener claro la finalidad es fundamental ya que ésta va a determinar en gran medida quién puede hacer la tasación de una finca rústica. Para las tres últimas finalidades, es decir, las relacionadas directamente con el mercado hipotecario y por tanto reguladas y sometidas al cumplimiento de una estricta normativa ECO 805/2003, solamente podrá realizar la tasación una entidad de tasación homologada por el Banco de España.
Para el resto de finalidades cualquier empresa especializada o profesional independiente puede realizar la valoración, aunque siempre se habrá de exigir una experiencia notable en la tasación de este tipo de activos que implican una complejidad especial.
Frecuentemente, se requiere valorar una finca rústica o un terreno rústico a efectos únicamente de conocer su valor de mercado de una manera orientativa para luego tomar decisiones posteriores. En estos casos en los que el peticionario de la tasación no quiere realizar un desembolso considerable existe la posibilidad de realizar una tasación online automática en la que, gracias a la aplicación de técnicas de Big Data, por un módico precio (en torno a 12-18€) el usuario recibe un informe de valoración de forma inmediata que le ayuda u orientará para los próximos pasos a tomar.
En ningún caso este tipo de tasaciones sustituyen a las valoraciones presenciales en las que interviene personalmente un profesional, pero sí que tienen una gran utilidad para determinadas situaciones o tipología de activos, y sobre todo si lo que se busca es una inmediatez en el resultado y en la información.
Metodología de valoración de fincas
Los principales métodos para valorar una finca rústica más utilizados en España son:
- Método de comparación: el más habitual, basado en la utilización de una serie de testigos de mercado actualizados y debidamente homogeneizados respecto a la finca o el terreno que se está valorando.
- Método de actualización de rentas: para los activos en explotación se calculará el valor en función de las rentas, tanto actuales como esperadas, o en el caso de arrendamiento se actualizarán las rentas contractuales.
- Coste de Reposición Neto: para las edificaciones.
En función de la finalidad y de las características propias del activo, será el profesional quién determine la idoneidad de aplicar un método u otro, salvo en el caso de las tasaciones reguladas en las que la propia normativa deja bien claro que metodología se ha de seguir, incluso simultaneando métodos cuando proceda.
Ponencia de Jerónimo Aznar, gran experto en la materia:
Informe de valoración
El resultado de toda valoración debe estar siempre recogido en un completo informe elaborado y firmado por la empresa o el profesional interviniente y en el que se debe verificar una serie de aspectos mínimos que serían los siguientes:
- Solicitante
- Finalidad - tipología de la tasación
- Identificación de la finca objeto de valoración
- Características propias de la finca
- Valoración económica
- Plano de situación y algún tipo de documentación gráfica
Repetimos que los apartados anteriores es el mínimo de información que se debe recoger, a partir de ahí, los informes serán tanto o más completos en función de la finalidad o de la complejidad de la valoración.
El valor de una finca rústica
Los principales factores que van a determinar el mayor o menor precio de cualquier finca rústica o terreno agrario en venta serán:
- Tamaño del terreno: obviamente a mayor superficie mayor valor y a la inversa.
- Localización: dependiendo de la provincia y municipio dónde se ubique la finca va a marcar su valor, ya que hay comarcas con mayor rendimiento agrícola o ganadero que otras, y por supuesto zonas con un mercado más activo en cuanto a oferta y demanda de terrenos.
- Aprovechamiento de la tierra: en función del uso se determina la rentabilidad del terreno y consecuentemente su valoración.
- Calidad de la tierra: especialmente en las fincas agrícolas es muy importante la mayor o menor productividad de la tierra.
- Existencia de edificios o instalaciones.
- Cercanía a núcleos de población.
- Infraestructuras existentes tanto en la finca a valorar como en el entorno próximo.
- Estado de las instalaciones y edificaciones.
Tipología de las distintas fincas rústicas
- Tierras de labor secano: uno de los cultivos más extendidos en España. Valor medio bajo.
- Tierras de labor regadío: también muy frecuente y con un valor medio mucho más alto que en secano.
- Olivares tanto en regadío como en secano. Cultivo predominante en Andalucía, con epicentro en Jaén, Granada y Córdoba. Precio alto.
- Viñedo de regadío y de secano. Valor alto para el de regadío en determinadas zonas; sensiblemente inferior para el viñedo de secano.
- Frutales, y otro tipo de arboleda para aprovechamiento maderero. Precio medio.
- Cítricos: cultivos de regadío con un precio bastante alto.
- Cultivos en invernadero. Precio muy elevado.
- Pastizales y prados de secano. Muy abundante, destinado en su mayor parte para el aprovechamiento ganadero. Precio bajo.
- Matorral, Monte Bajo: escaso valor al tener un aprovechamiento agrario muy limitado.
Plazo para valorar una finca rústica
En condiciones habituales, el trabajo de valorar una finca rústica que culmina con la entrega del informe final de valoración se realiza en un plazo aproximado de 1 semana desde la entrega de la documentación necesaria o desde la fecha de visita presencial al terreno. En casos urgentes se puede hacer en un plazo menor pero no suele ser habitual.
Para las tasaciones online el plazo es inmediato, al tratarse de valoraciones automatizadas y en las que no interviene directamente el profesional ni ha de realizarse la visita a la finca, circunstancia esta que normalmente es la que más demora el servicio.
Precio de valorar una finca rústica
Obviamente, el precio de una tasación online es mucho menor, como dijimos anteriormente suele oscilar entre los 15-20 € ya que al no haber desplazamientos ni intervención directa del profesional hay un ahorro de tiempo y costes.
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