Valor Catastral, Valor de Referencia y Valor de Mercado: diferencias clave
En los últimos años han surgido nuevas formas de valorar los inmuebles en España, lo que ha generado cierta confusión entre conceptos. Uno de los más recientes es el Valor de Referencia del Catastro, en vigor desde enero de 2022. Este nuevo indicador se suma al tradicional Valor Catastral y al Valor de Mercado que se obtiene mediante una tasación profesional. Pero ¿qué significa cada uno y para qué se utiliza?
¿Qué es el Valor Catastral?
El Valor Catastral es el que asigna el Catastro a cada inmueble y se emplea principalmente con fines fiscales. Sirve como base imponible para impuestos como el IBI o la plusvalía municipal (IIVTNU). Este valor se revisa cada varios años mediante las denominadas ponencias de valores, en las que se actualizan los valores de todos los inmuebles de un municipio.
En la práctica, el Valor Catastral suele ser inferior al valor de mercado, ya que se le aplica un descuento para evitar que la carga fiscal sea superior a la realidad económica. Además, el Catastro desglosa este valor en dos componentes: el valor del terreno y el valor de la construcción. Esta división es útil, por ejemplo, en el cálculo del IRPF para actividades económicas, donde solo la parte correspondiente a la construcción puede amortizarse.
¿Qué es el Valor de Referencia del Catastro?
El Valor de Referencia fue creado para servir como base imponible en los impuestos relacionados con la transmisión de bienes inmuebles: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el de Sucesiones y Donaciones (ISD). A diferencia del Valor Catastral, este valor se actualiza cada año y pretende reflejar la evolución real del mercado inmobiliario.
La Dirección General del Catastro calcula este valor siguiendo un procedimiento técnico. Primero, se divide el territorio en ámbitos homogéneos, agrupando zonas con inmuebles de características similares. Después, se define un producto inmobiliario tipo —una vivienda media representativa de la zona— y se analiza el precio medio de las compraventas recientes en ese ámbito. A partir de esos datos, se aplican ajustes individualizados según las particularidades de cada inmueble y, finalmente, se reduce el valor obtenido en un 10% como margen de prudencia.
¿Qué es el Valor de Mercado?
El Valor de Mercado representa el precio real al que podría venderse un inmueble entre partes independientes en condiciones normales. Se obtiene mediante una tasación profesional, regulada habitualmente por la Orden ECO 805/2003, y tiene múltiples finalidades: compraventas, herencias, hipotecas, disputas judiciales, divorcios o revisiones fiscales.
En este tipo de valoración se realiza una inspección física del inmueble, que permite comprobar la superficie real, el estado de conservación, las calidades constructivas y la existencia de equipamientos o servicios. También se verifican aspectos legales y urbanísticos que pueden afectar al valor, como la habitabilidad o posibles limitaciones de uso.
Tras recopilar toda la información, el tasador elabora un estudio de mercado comparativo, analizando ofertas y transacciones recientes de inmuebles similares. Con ello se obtiene un valor ajustado a la realidad actual del mercado inmobiliario.
Diferencias entre Valor Catastral, Valor de Referencia y Valor de Mercado
En resumen, aunque los tres valores están relacionados con el precio de los inmuebles, su finalidad y cálculo son completamente distintos:
- Valor Catastral: se utiliza para el IBI y la plusvalía. Es estable y se revisa cada varios años.
- Valor de Referencia: sirve para impuestos de transmisión, sucesiones y donaciones. Se actualiza anualmente y depende de estudios de mercado.
- Valor de Mercado: es el valor real determinado por un tasador profesional, individualizado y basado en inspección y comparativas.
Conocer las diferencias entre estos valores es fundamental para interpretar correctamente una tasación, planificar una compra o herencia, y evitar discrepancias con la Administración.
