Herencia de un terreno o una finca rústica: ¿qué debemos hacer?
La herencia de un terreno rústico en España es una de las principales fuentes de transmisión de propiedades inmobiliarias en nuestro país. Según los datos publicados por el INE en su página web Estadística de transmisiones de derechos de propiedad en los últimos 5 años se han transmitido en España una media de 157.000 fincas rústicas cada año en concepto de herencia.
Es por ello que numerosos ciudadanos se encuentran con la dificultad de cómo actuar cuando afrontan la herencia de un terreno o las fincas de un familiar en un pueblo. En ocasiones incluso no conocían la existencia previa de estos terrenos o su ubicación, pero en la mayoría de los casos hay un desconocimiento de cómo proceder con estas herencias.
En el presente artículo pretendemos clarificar los pasos a seguir cuando se hereda un terreno o una finca rústica.
Inventario de la herencia de un terreno
Una vez que se confirma que vamos a heredar un inmueble, ya sea unos terrenos rústicos o unas fincas, lo primero que tenemos que hacer es un inventario de las propiedades para conocer realmente el valor neto de la herencia. Hay que recordar que el heredar no solo consiste en adquirir la propiedad de unos activos sino también asumir cualquier tipo de carga o deuda que recaiga sobre los mismos.
Este inventario es fundamental hacerlo antes de la aceptación de la herencia, ya que nos podemos encontrar casos en que los terrenos no tengan prácticamente valor o que este sea inferior a las deudas que soporta el inmueble.
Por lo tanto, por una parte hay que pedir una nota simple al registro de la Propiedad para ver que cargas tiene cada finca registral de la herencia, y por otro lado hay que obtener una valoración de cada uno de los terrenos de la herencia para conocer su precio actual de mercado.
Para esto último recomendamos utilizar la plataforma de valoración online de fincas rústicas RURAL DATA que proporciona de manera inmediata una estimación del valor actual de mercado de los terrenos. Si disponemos de la valoración online y en función de los valores obtenidos podemos decidir si merece la pena solicitar una tasación oficial del terreno, en la cual habrá una intervención directa de un profesional agrónomo que realizará una serie de comprobaciones y análisis de mayor alcance pero lógicamente implicará asumir un coste mayor del servicio.
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Aceptación de la herencia de terrenos
Cuando ya conocemos con precisión el inventario y el valor real de los terrenos heredados (valor de mercado – cargas) el próximo paso es decidir si aceptar o no la herencia. Hay que tener en cuenta que la aceptación de la herencia tiene unos costes de tipo jurídico (notarios, registros, etc) y de impuestos que deberán ser satisfechos por los herederos.
Es en este momento crucial donde debemos elegir entre hacer una renuncia de la herencia de un terreno o aceptación a modo de inventario. Si tenemos dudas al respecto es muy aconsejable contar con la asesoría de algún despacho de abogados especializado en materia de herencia de fincas. Aunque suponga un coste añadido a la larga puede resultar muy beneficioso. Eso sí, conviene recurrir a un abogado siempre antes de la aceptación de la herencia, una vez aceptada ya no hay marcha atrás.
Partición de la herencia
El siguiente paso es el reparto de la herencia entre los distintos herederos. Para esto, y salvo que el fallecido haya dejado instrucciones detalladas al respecto, los herederos deberán ponerse de acuerdo en el reparto de los bienes. Normalmente, en el caso de los terrenos rústicos en que no hay una vinculación funcional, sentimental o de otro tipo, el reparto se hace en función del valor de cada finca por lo que será de gran utilidad la valoración previa de los terrenos que hemos realizado.
Llegados a este punto siempre prima la buena voluntad de las partes para llegar a un acuerdo. Si son muchos los terrenos heredados se suelen establecer lotes de similares características que se adjudicarán a cada heredero para su libre disposición. En el supuesto de que lo heredado sea un único terreno o finca, el consenso entre los herederos deberá ser mayor ya que con casi toda probabilidad se tratará de una finca proindiviso, es decir no divisible, por lo que requerirá el acuerdo de todos y cada uno de los herederos para decidir que se hace con la finca, si se gestiona, se vende, etc.
En el caso de no llegar a un acuerdo para el reparto de la herencia de terrenos no quedará más remedio que recurrir al procedimiento judicial.
Impuestos de la herencia de terrenos
Habrá de liquidarse el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Este tributo es de carácter autonómico, por lo que en función de la Comunidad Autónoma donde se encuentren los herederos será de mayor o menor cuantía el tipo impositivo. En todo caso, el gravamen que corresponde se aplicará sobre unos valores que publica anualmente cada Comunidad en sus respectivos boletines autonómicos. Estos valores de Hacienda tienen efecto de precios mínimos, no se debe liquidar impuestos por debajo de estos valores a no ser que haya una justificación clara y demostrable.
Si se trata de terrenos urbanos los herederos se deberán hacer cargo del pago de la plusvalía municipal o Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Como su propio nombre indica, los terrenos rústicos están exentos de pagar esta tasa.
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Inscripción registral de la herencia de un terreno
Finalmente, hemos realizado ya todos los pasos necesarios de la herencia, que recordamos son secuencialmente el Inventario y valoración de los terrenos; Aceptación o no de la herencia; Partición o reparto; Liquidación de Impuestos correspondientes.
Como último trámite de carácter menor pero también importante, se habrá de proceder a la Inscripción en el Registro de la Propiedad de las nuevas titularidades resultantes de la herencia de terrenos o de las fincas rústicas. A partir de ahí ya podremos disponer como plenos propietarios de los inmuebles para darles la salida o viabilidad que queramos, siendo las principales opciones la gestión o explotación de las fincas, el arrendamiento a un tercero, la venta de los terrenos o el uso y disfrute propio de los mismos.
El uso que les queramos dar dependerá por supuesto de nuestras circunstancias y las posibilidades de cada terreno, por lo que en este aspecto nos será también de gran ayuda el disponer de una tasación presencial en la cual se informa de aspectos como la situación real de cada finca, su aprovechamiento presente y potencial, y de la situación del mercado de comparables.
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