Qué significa estar fuera de ordenación y cómo afecta al valor de un inmueble

En una tasación inmobiliaria, uno de los aspectos más relevantes que el técnico debe comprobar es si el inmueble cumple con la normativa urbanística vigente. Esta verificación es esencial, ya que las construcciones que no se ajustan a la legalidad pueden ver limitado su uso, su valor y hasta su posibilidad de financiación. En este contexto, el concepto de “fuera de ordenación” adquiere especial importancia.

¿Qué significa estar fuera de ordenación?

Un inmueble se considera fuera de ordenación cuando no cumple, total o parcialmente, con las normas urbanísticas actuales. Esta situación puede darse por dos causas principales:

• 1. Cambio en la normativa urbanística: ocurre cuando una edificación, que en su día fue legal, deja de ajustarse a la nueva regulación. Es una situación común en cascos antiguos o zonas donde las normas se han actualizado con el paso del tiempo para fomentar ciudades más accesibles, sostenibles y seguras. Estos cambios pueden afectar a aspectos como alturas, retranqueos, ventilación, superficie o tipología edificatoria.
• 2. Construcción ilegal no demolida tras el plazo de prescripción: sucede cuando un edificio se construyó incumpliendo la normativa vigente en su momento, pero la Administración ya no puede actuar contra él porque ha transcurrido el plazo legal de prescripción (que suele ser de cuatro años, aunque varía según la comunidad autónoma).

Cómo se determina si un inmueble está fuera de ordenación

Durante una tasación oficial, el técnico analiza las dimensiones y características del inmueble y las contrasta con el planeamiento urbanístico actual. Si detecta que la edificación no cumple la normativa, debe reflejarlo en su informe e incorporar las limitaciones que conlleva esta situación. Estas restricciones pueden reducir el valor de tasación en comparación con otros inmuebles similares que sí cumplen la ley.

Además, cuando un inmueble presenta exceso de superficie construida o elementos añadidos no legalizables, el tasador no puede incluir esas partes en el cálculo del valor, lo que también influye negativamente en el resultado final.

Limitaciones de los edificios fuera de ordenación

Los inmuebles en situación de fuera de ordenación están sujetos a una serie de limitaciones sobre las obras que pueden realizarse:

• No se permiten obras de ampliación, modernización o aumento de volumen, ni aquellas que supongan un incremento del valor de expropiación.
• Sí se pueden realizar obras de mantenimiento y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, la seguridad, la accesibilidad o la continuidad de una actividad legítima. Sin embargo, estas actuaciones no pueden incrementar el valor del edificio.

En la mayoría de los casos, los edificios fuera de ordenación no tienen orden de demolición ni obligación de ser expropiados. No obstante, la Administración puede optar por su expropiación si considera necesario adaptar el entorno urbano a la normativa vigente. En ese caso, el valor de indemnización podría ser menor, ya que no se incluirían las mejoras realizadas tras la declaración de fuera de ordenación.

Impacto en el valor y la financiación

Desde el punto de vista económico, encontrarse fuera de ordenación puede representar una desventaja significativa. Los bancos suelen mostrarse reticentes a financiar este tipo de propiedades, sobre todo si la situación está inscrita en el Registro de la Propiedad, ya que la ley impide que una hipoteca sobre un inmueble de estas características se incorpore a bonos garantizados. En otras palabras, un inmueble fuera de ordenación puede tener más dificultades para obtener financiación hipotecaria.

La importancia de la tasación como garantía

Contar con una tasación profesional antes de adquirir una vivienda es una herramienta clave para evitar sorpresas. El informe de valoración incluye un análisis urbanístico que permite detectar si la edificación está fuera de ordenación y qué consecuencias puede tener sobre su valor y uso. De este modo, la tasación actúa como una auténtica due diligence técnica, aportando transparencia y seguridad jurídica durante el proceso de compra o inversión.