Comprar o vender un terreno rústico: aspectos claves
¿Qué es un terreno rústico?
A la hora de comprar o vender un terreno rústico, debemos saber que un terreno rústico o un suelo rústico es aquel que está destinado a un uso o aprovechamiento de tipo agrícola, ganadero, forestal, cinegético, y en general a un uso racional de los recursos naturales.
También se le define como suelo no urbanizable, distinguiendo entre suelo no urbanizable de uso normal y suelo no urbanizable protegido. En el primero se contempla la posibilidad de construir algunas edificaciones fundamentalmente relacionadas con la actividad agraria, mientras que en el SNU protegido está totalmente prohibida cualquier edificación ya que son terrenos que gozan de una determinada protección especial de tipo paisajística, animal, avícola, etc.
¿Cómo saber si un terreno es rústico o urbano?
El método más fiable es acudir directamente a una consulta al Ayuntamiento del municipio donde se encuentra ubicado el terreno que nos interesa. Ahí nos van a decir con seguridad si el terreno es rústico o urbano e incluso nos van a informar de las posibilidades de desarrollo o explotación de esa parcela. En todo caso, siempre es conveniente hablar con el responsable de urbanismo antes de formalizar la compra o venta de un terreno rústico.
Si no tenemos tiempo o posibilidad de ir al Ayuntamiento podemos hacer nosotros mismos una serie de comprobaciones que nos darán pistas. Por ejemplo, si disponemos de una nota simple del registro de la propiedad o una escritura, vendrá reflejada una primera calificación de la finca registral. También en la oficina virtual del catastro se recoge si a sus efectos se trata de suelo rústico o suelo urbano. Ninguna de estas dos fuentes es definitiva al 100% pero sí que supone un primer paso fiable.
Por último, si tenemos cierta habilidad en leer mapas, se puede realizar una consulta de los distintos planeamientos municipales en cualquiera de los visores SIG de urbanismo de las distintas comunidades. Por ejemplo en la Comunidad de Madrid tenemos el SIT de la Comunidad de Madrid; en Andalucía el Visor IDEAndalucía; en Castilla y León el Visor urbanístico de Castilla y León;
Prácticamente cada región tiene su propio visor. Los visores permiten de manera gratuita y desde la comodidad que ofrece internet poder acceder al mapa y planeamiento de prácticamente cualquier municipio de España. A continuación os dejamos un video muy completo que puede ser de gran ayuda para determinar el tipo de suelo de un terreno:
¿Se puede construir en un terreno rústico?
No hay una única respuesta a esta pregunta. Dependerá de la tipología específica del suelo rústico y de las características individuales de cada terreno rústico.
Si hablamos de suelo no urbanizable protegido en cualquiera de sus afecciones no se puede construir ningún tipo de edificación, salvo las destinadas a su protección. Es el caso de las zonas ZEPAS, los Parques Naturales, etc.
En suelos no urbanizables de uso común en líneas generales se podrá permitir la construcción de edificaciones ligadas a la actividad agrícola o ganadera que allí se desarrolle.
La construcción de viviendas en estos terrenos rústicos solo estará permitido si así lo recoge la normativa propia de cada Comunidad Autónoma y siempre que el terreno reúna una serie de condiciones o requisitos mínimas que varían en función de cada territorio autonómico. En términos generales se suele exigir una superficie mínima considerable, normalmente superior a 1 hectárea, que sean viviendas alejadas que no constituyan núcleo urbano, se limita el tipo de construcción y la superficie a construir, etc.
En resumen, se puede construir una vivienda en terreno rústico pero no es un proceso sencillo y la parcela tiene que reunir unas características muy particulares. Por lo tanto, antes de comprar un terreno rústico con este objetivo hay que informarse con total seguridad en el Ayuntamiento correspondiente y no fiarse de lo que hay en el entorno próximo, ya que existe mucha vivienda en suelo rústico que carece de los permisos pertinentes.
¿Dónde comprar o vender un terreno rústico?
La forma más rápida de encontrar un terreno en venta es acudir a los portales inmobiliarios en internet. El más famoso de todos ellos es idealista.com. En este portal vas a encontrar una nutrida oferta de terrenos en venta, clasificados en función de si sor urbanos, urbanizables o no urbanizables. En esta última categoría se sitúan los terrenos rústicos.
Entre los portales inmobiliarios especializados en venta de terrenos y finca rústicas tenemos www.anunciofinca.com donde podrás hallar una oferta específica de terrenos según el uso o aprovechamiento de la tierra y con un amplio detalle de las principales características agronómicas de los terrenos en venta. El mejor sitio para comprar o vender un terreno rústico.
Una última forma más tradicional sería recurrir a las agencias inmobiliarias, especialmente las de carácter local. El suelo rústico es un tipo de producto que habitualmente no estaba en la cartera de las agencias inmobiliarias, más bien en el corredor de fincas de toda la vida, aunque en los últimos tiempos cada vez más agencias se han dado cuenta de las enormes posibilidades de este nicho de mercado poco explotado y están incorporando fincas rústicas y terrenos dentro de su catálogo de productos.
¿Cuánto vale un terreno rústico?
El valor o el precio de un terreno rústico va a depender de numerosos factores o características propias de cada terreno individual. Los principales son:
- Ubicación
- Tamaño
- Tipología y calidad de la tierra
- Edificaciones presentes en el terreno
- Orografía
Otro de los consejos para comprar o vender un terreno rústico sería que para conocer el precio de cualquier terreno podemos recurrir a una tasación que deberá ser realizada por una empresa o profesional competente. Si no queremos gastarnos mucho dinero y además queremos conocer el valor de forma inmediata podemos recurrir a RURAL DATA, herramienta de tasación online que por un reducido importe nos proporcionará de manera instantánea un completo informe de estimación de valor de mercado.
Si la finalidad no es de garantía hipotecaria, expropiación o procedimiento judicial, no es necesario realizar una tasación convencional con visita que mínimo tendrá un coste de 400€ y un plazo de ejecución medio de unos 10 días.
¿Se puede financiar la compra de un terreno rústico?
Por supuesto que sí. La manera más habitual es recurrir a la financiación bancaria mediante préstamo con garantía hipotecaria. Hoy en día, prácticamente la totalidad de los bancos que operan en España ofrecen este tipo de préstamos.
En cuanto al porcentaje de financiación, en el caso de los terrenos no se financia tanto como con las viviendas. Va a depender un poco de la política de riesgos de cada entidad financiera, pero lo habitual es que se financie hasta un máximo del 70% del valor de tasación o del precio de compra.
Es importante por tanto el disponer previamente de una tasación oficial de un terreno con la cual se puede acudir a cualquier entidad financiera para tramitar la operación de préstamo con garantía hipotecaria. Es conveniente solicitar esta tasación oficial a tasadoras de reconocido prestigio ya que a veces los bancos ponen problemas a la hora de aceptar tasaciones de sociedades pequeñas que no disponen de muchos medios.
Estos han sido nuestros consejos para comprar o vender un terreno rústico. Sí usted está pensando en comprar o vender una finca rústica en España y desea conocer con exactitud el precio de cualquier terreno agrario en cualquier municipio nacional, acceda aquí a RURAL DATA, obtendrá en menos de 1 minuto y de forma totalmente automática un completo informe de valoración online de finca rústica.
